几乎所有的房地产公司，都没对今年的房地产市场表示太多的乐观，这是今年年初时业界的共识。

　　但近10个月过去，中国对于投资拉动的“再求助”，让房地产市场成为最大受益者。而在长沙，对比去年的刚需产品当道，改善型产品的上位成为今年楼市新趋势。

　　截至10月28日，已披露的1548份上市公司三季报中，房地产行业的66家公司9月末货币资金总额1376.28亿元，同比增幅高达33.27%，位居所有行业之首。

　　“这主要得益于价量齐升的商品房市场。”业内人士如此分析。国家统计局公布的1-9月全国房地产市场运行情况中，1-9月累计销售面积同比增长23.3%。

　　上市房地产公司无疑是最大的受益者。在CRIC发布的《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》中，2013年前三季度，上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高；与去年同期相比，TOP20企业市场份额增加了1.05个百分点。

　　分化 产品结构从刚需型向改善型变化

　　从全国市场来看，房地产行业集中度已经相当明显。但在地方区域市场，这种差距则没那么明显，尽管大公司仍然是市场销售的主要力量，但产品结构决定了销售竞争的排位。

　　1-9月长沙地区新建商品房累计网签1445.71万㎡，但70-120㎡的刚需户型仍然是占据市场最主流的产品结构。在去年，万科、保利这样的大公司是刚需主流户型的主要供应者，但是今年，市场却发生了变化。

　　类似于万科，以标准化操作快速拿地的公司，曾经抢占主流刚需市场，但随着销售阶段的推进和优质土地的获取，产品结构从刚需型向改善型变化；而类似于龙湖、北大资源这样的新来者，产品推货量则主要集中在下半年；还有一些类似于金科、绿地这样的公司，在前期土地开发完成后，后续土地储备的新项目在今年集中推出，品牌蓄势成为今年主要营销方向，而实际的销售还有待时间。

　　“今年的长沙市场，改善型产品销售速度相对主流产品结构仍然是存在减缓的，这使得今年做改善型产品的公司销售速度比预期要慢。”长沙万科地产销售经营部副经理朱亮说。

　　龙湖·湘风原著营销总监黄新则认为，从市场前三季度的销售情况来看，公司之间的分化还是比较明显，“今年长沙市场新城区和热点区域销售比较好，类似于梅溪湖、洋湖这样的热点区域和谷山滨水新城这样的性价比比较高的区域，销售相对较好，而在河东一些成熟片区情况就相对平淡一些。”黄新说。

　　前瞻 供应高峰期到来，四季度或现价格促销

　　热点屡现，但或许并没有想象的那么乐观。就像朱亮所说，“今年一个情况很明显，就是整体数据并不差，但单个楼盘感觉销售并不算特别满意。主要还是今年新盘上市量大，分散了市场关注热点，庞大的供应量让消费者选择面扩大。”

　　尤其耐人寻味的一个数字是，9月长沙房地产市场网签数据在较去年同期增长近三成的背景下，环比8月的销售数据却下滑逾一成。这或许意味着，前三季度看似乐观的地产销售曲线有可能在接下来的时间失去后劲。

　　“第四季度可能比较关键。但也许竞争比想象的更激烈一些。”新地·东方明珠副总经理陈祥说，接下来有可能是长沙的销售供应高峰期，在诸多新盘进入直接销售期的第四季度，信贷支持减弱的前兆已现，两相冲击下，“第四季度有可能出现明显的价格促销”。

　　[案例]

　　改善型产品总价以100万以上为主

　　长沙万科，正在体会产品结构改变带来的变化。

　　“就我个人而言，今年相比于去年，销售做得比较辛苦。”长沙万科地产销售经营部副经理朱亮说。

　　让朱亮感觉辛苦的，是万科产品线的变化。“今年我们的产品结构变化主要是总价的变化。改善型产品，总价在100万以上。”

　　曾经主攻“青年筑家”市场的长沙万科，在2013年开始主打“湘江系”——重点项目几乎均环湘江而建，相比于过去70-90平米、总价一般都在70万-80万元左右的刚需产品路线，今年万科选择了“高端大气上档次”。

　　“今年万科的产品结构线以总价100万以上的产品居多，但推货量还没有到高峰期。”朱亮说，万科2013年主推改善型产品，推货项目除了金域华府之前的少量库存外，主要推出万科白鹭郡、万科紫台等改善型产品，目前已推的房源总价值接近27亿元，而销售已超过20亿元。

　　“还没有完成我们今年销售计划，一个重要原因就在于我们的推货量还不是很多。”在区域市场，已经开盘销售的白鹭郡是区域内销售前三的项目，而上周末刚刚第一次开盘的万科紫台，96套产品也全部售完。