野蛮生长多年，未来有竞争力的房企一定是能满足客户全方位需求的企业，从当前变化来看，一些有远见的房企房企早就未雨绸缪。一个长沙的楼盘已经开始调整客户群的策划定位。 ——长沙一家房企营销负责人王超

　　每一个新时代的来临，总会伴随躁动与不安，引发狂欢与叹息。BBC调侃，全面放开二孩，是对中国两千多万单身汉的救赎;CNN冷眼吐槽，人口危机来了，一对夫妇生两个孩子够吗?专家学者认为，没有如期到来的第四次婴儿潮终将到来……对于地产而言，“二孩时代”果然如一些业内人士所言，是特大利好到来么?

　　“二孩时代，大势所趋”、“我们竟然成了中国历史上唯一一代独生子女”……11月的微信朋友圈，最热的段子一定离不开“二孩”。

　　“二孩时代”对楼市的影响，各方声音都有。不过，从市场反馈看，不断有好消息传来。就在上周日，政策发布之后的长沙各大售楼部，大户型楼盘到访的意向客户明显增多。在河西万科里梅溪郡，周日当天销售42套，户型面积均在三房以上。而在河东的丽发新城营销中心，到访客户上涨了近2成。嘉熙中心、爵世名邸等大户型、别墅为主的项目，也出现了比往日更加热闹的场景。

　　多家券商的统计显示，由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。事实上，1976年之后23年，用中国人口的出生率、新增城市建设用地、住房价格做一个测算，可以发现，其走势惊人一致，就是人口出生率对当前住房需求有显著的影响。

　　根据爱建证券的测算，我国25-44岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看，25-44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其绝对数量也在4.4亿左右徘徊。与此相应的是，2014年全国房屋购买量出现明显下滑。

　　而此次二孩政策的全面放开，25-44岁年龄区间人口的改善型购房需求的增加将成为大概率事件。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对。按照5年内10%家庭生育二孩的假定值，人均20平方米的理想值计算，将新增1.8亿平方米需求。

　　即使具体措施落地，从政策消化到真正反映到实际需求的层面也需要时间。今后的产品规划和设计，不排除会增加改善型产品的供应。但更多的会着重产品户型的改良，居住功能的完善，而不是面积的增加。——资深地产人韩世同

　　讨论

　　二孩并非多个房间那么简单

　　“二孩政策，毫无疑问对于大户型影响最大。”丽发新城营销总监瞿国合如此说。

　　事实上，中金的一份报告中显示，房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

　　在长沙，144平方米以上户型供应量的绝对占比，相比于144平方米以下户型仍然是处于相对“式微”的态势。由于销售周期较中小户型更长，在当下市场环境并不算很佳的语境中，大户型供应并非“开发商首选”。

　　随着二孩政策全面落地，大户型去库存速度有可能出现加速去化。“在一段较长时间来看，二孩政策对于大户型的销售拉动会出现相对明显的效应。”爵世名邸营销负责人说。

　　一位不愿透露姓名的房企营销负责人说，目前长沙的大户型有更大的发展空间，比如户型设计，比如科技化，比如社区环境，特别是“圈层”这个关键词将成为一个核心词，这是社会化的发展趋势。未来的大户型更讲究圈层分化，依旧回归到起步阶段的标签时代。

　　上述负责人说，需购买改善型大户型的往往是为了解决家庭人口增加的需求问题，二孩政策的放开恰恰适应了需求，许多打算生二孩的刚好同步购买大户型做好预备。“特别是随着老龄化趋势出现的三世同堂，也恰恰是一个强力的需求所在。总之，二孩政策和抵御老龄化，以及人口红利的引导，实质上对于经济发展的新的增长目标是一致的。”

　　但也许受影响的不仅仅是大户型。“不一定是改善型产品受益，不论市场如何变幻，最关键的仍然是人的需求，二孩政策只是一个催化器，刚性或者改善购房者都会对比之前的购房体验。这种体验也许是痛苦的。”丽发新城营销总监瞿国合说。

　　尤其值得关注的是，“二孩”并不是多个房间那么简单，还要均衡社会资源配套，是个综合性问题，有待政府与开发商的共同解决。

　　学区的划分、孩子的教育、社区儿童设施的配套，这些资源市民往往都是买房时从开发商口中了解到的，而过多地“承担”配套资源的角色，也容易使这些资源变成开发商高价卖楼的噱头。因此，在社会资源的配套上，政府的主导作用不容忽视，而开发商则应更多地关注产品的设计、小区的生活与人文环境的打造，做到内外兼修。