编者按：

　　2015年，中国房地产业在“冷暖交织”中继续探索、转型。

　　政策密集出台，改善性需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。中央定调去库存，甚至“喊话”开发商降价。

　　房企变阵，险资入侵“地产一哥”万科，恒大逆势扩张，有望跨入2000亿俱乐部;行业蝶变不断，联合办公、定制户型、个性化公寓……新业态、新产品不断涌现。

　　明年，中国房地产将走向何处？

　　【政策篇】

　　政策组合拳一波又一波

　　330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。

　　3月30日，中央发布房地产“新政”，开启今年政策密集出台救市的路径。二套房首付比例的调整，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金首付降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低，这大大刺激市场消化库存。

　　市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。

　　今年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。

　　除此之外，公积金“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版930，刺激政策达到高潮。

　　中国指数研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件;同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。（胡易）

　　房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价”

　　11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。

　　12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

　　但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。

　　库存过高的四线、五线城市，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。（胡易）

　　【市场篇：跌宕分化】

　　“地王”频现 一线城市商品房豪宅化

　　12月28日，北京土地市场迎来2015最后一拍，位于顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开地产竞得。这一锤落下，宣告2015年的北京土地市场正式收官。据统计，今年北京土地出让金达到2032亿元，再次创出历史新高。

　　如此高的土地出让金，与北京今年土地、特别是宅地供应稀缺有关。据亚豪机构统计，2015年北京共出让109宗土地，相比去年减少了32宗;出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%。这一土地成交量也创造了近8年的新低。

　　今年，北京共出让50宗宅地，按照建筑面积和出让价格计算，剔除配建部分之后，这50宗宅地中，纯商品住宅的实际楼面价在1万元/平方米以下的仅9宗，楼面价1万~3万元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过3万元/平方米的则多达26宗，占比高达52%，而在2014年这一价格区间地块占比仅在20%左右。

　　以丰台为例，2015年丰台区在进入供应热点区域，同时地价也将呈现快速上涨趋势。10月20日，葛洲坝地产以49.5亿元、配建3.1万平米公租房、6.18万平米农民“回迁房”的代价，摘得丰台区花乡樊家村地块。机构测算该地块折合楼面价超过7万元/平方米，刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”标准，预计未来建成住宅售价将在15万/平米上下。

　　地价的抬升，必然使商品房定价水涨船高，一连串的“地王”必然“生产”一连串的豪宅。早在今年上半年，中原地产就预计，今年北京单价2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套，未来一年售价达到20万元/平方米以上的项目预计有22个。彼时，东三环农展馆的地王项目最高报价为19.2万元/平方米。

　　不只是北京，地价高企的上海和深圳也出现豪宅化趋势，如上海外滩某项目“楼王”产品报价38万元/平方米，刷新上海豪宅纪录，深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘最高报价也超过20万元/平方米，总价超过了1亿元。

　　那么今年豪宅究竟卖得怎么样?北京北五环区域某高端项目营销总监对本报记者感慨：“2015年豪宅太多了，营销人的日子不好过。”她说，业内所谓的北京豪宅元年，北京多个豪宅项目货值很高，尽管有互联网、金融圈新贵做支撑，但毕竟“塔尖”上客户不多，面临供量加大带来白热化竞争，北京在售豪宅项目或多或少都面临挑战。

　　2015年即将结束，2016年一线城市的高端住宅市场前景又将如何?压力将低于今年还是甚于今年?对此，亚豪机构市场总监郭毅日前对记者分析，2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本明显高于周边项目，因此即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此她认为，虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

　　“产品做好、品质到位，销售额自然就上升。就营销而言，一个项目卖好不是难事，但需要看前提，如果价格高还要销售额就比较难。”某香港上市房企北京区域公司副总经理日前在北京出席论坛时说如是说道。（蔡胤）

　　【市场篇】区域分化加剧：三四线深陷高库存泥潭

　　伴随着2015年楼市收官，市场整体呈现分化的格局已经显现。总体而言，经济总量较好的一二线城市的房地产市场仍稳步上扬，而缺乏经济支撑的三四线城市则陷入高库存的泥潭难以自拔。

　　2015年，从中央到地方，相继出台多种措施为楼市松绑，针对楼市的限制性政策逐步退出历史舞台，地方性鼓励购房的措施也频频颁布。

　　政策多管齐下的背景下，一线及部分热点二线城市楼市全面升温。根据中国指数研究院调研，截至年末，一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间;而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。

　　长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

　　多数研究机构以及业内人士认为，2016年，去库存依然是楼市的重头戏，城市之间的分化仍将进一步加剧。具体表现为：一线领涨、二线普涨、三、四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。（张歆晨）

　　【房企篇】

　　“宝万”之争，险资凶猛

　　“宝万之争”无疑是2015年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。

　　从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。

　　万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。

　　企业文化的不同是万科管理层抵制宝能系的根本原因，万科管理层认为万科文化、经营风格是万科品牌、信用的基础，如果万科的文化被改变，那么万科将不再是万科，万科可能失去它最宝贵的东西。

　　目前，万科A股、H股均处于停牌状态，王石正在到处拜会机构投资者，以争取更多支持，同时寻求市场重组方案，以更好地抵御宝能系的进攻。

　　持有万科6.18%股权的安邦已经声明会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定。但宝能系举牌万科的背后却也有安邦的身影，局势仍然复杂。

　　万科控制权争夺的走向在短期内尚难见分晓，但这一事件折射出的“险资凶猛”值得业内思考。

　　除了宝能系，安邦、生命人寿等险资近年来也不断在二级市场举牌地产、银行等上市公司。金地集团、金融街、远洋地产、民生银行、招商银行等股权分散、质地优良的上市公司都成为了险资狩猎的对象。

　　险资追逐房地产的背景，是中国正处于经济下行周期，宽松货币政策下的流动性充裕，带来“资产荒”下的资产配置压力，股权分散、估值低、分红高的地产股票对险资充满了吸引力。某种意义上，险资钟情于地产股是经济金融形势、保险监管政策与会计准则合力形成的结果，这种趋势在“资产配置荒”环境下未来只会加强、不会减弱。

　　对于地产上市公司而言，如何应对险资的不断举牌、完善公司治理结构，将是一个重大课题。（吴斯丹）